روابط موجر و مستاجر در خصوص اماکن تجاری بر خلاف اماکن مسکونی از پیچیدگی های خاصی برخوردار است که عدم توجه به آثار آن مشکلاتی را برای افراد به وجود می آورد.خصوصاً هنگامی که قرارداد اجاره اولیه مربوط به سالهای قبل از ۱۳۷۶ باشد و نقل و انتقالاتی هم در این بین صورت گرفته باشد. براماکن تجاری چند قانون حاکم است که قبل از تنظیم قرارداد یا تمدید آن طرفین باید به آن توجه نمایند. بررسی و مشخص نمودن حق کسب و پیشه یا حق سرقفلی بسیار حائز اهمیت است. سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره داده  و واگذار نماید.
در حالی که حق کسب و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. درنتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت نمود و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که برابر ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن از جمله اماکن تجاری و محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.بنابر این شمول این قانون تنها بر قراردادهایی است که از تاریخ مذکور تنظیم می شوند و لذا قرارداد هایی که قبل از این قانون منعقد شده اند مشمول این قانون نمی شوند

به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد. پس این دو در ماهیت کاملا باهم متفاوت هستند البته بدیهی است که حق کسب و پیشه به اماکنی که قبل ازسال ۷۶ اجاره داده شده اند تعلق میگیرد.

ضوابط تشکیل دهنده حق کسب و پیشه

موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت

طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت شرایط .کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است.

 وضع محل اجاره از نظر نوع بنا

مخارجی که مستاجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه بندی و تهیه اشیا مورد لزوم و سایر تزیینات داخلی متحمل گردیده است.

نوع کسب و پیشه یا تجارت

ویژگیهای حق کسب و پیشه

سرقفلی از حقوق مالی است و مانند دیگر حقوق مالی قابل توارث معامله و رهن می باشد.

سرقفلی از اموال غیر مادی است و قابل تصرف نیست و به همین جهت قواعد مختص اموال مادی مانند اماره تصرف ( ماده ۳۵ قانون مدنی) شامل آن نمی گردد.

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید، در این صورت مستاجر می تواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت کند. همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شود که مالک عین مستاجره به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند،‌ مستاجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را بعنوان سرقفلی مطالبه کند.

مستاجر نمیتواند بدون اجازه صاحب ملک مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد و یا فعالیت خود را (در صورت عدم اجازه در قرارداد)تغییر دهد و در صورت انجام چنین امری موجر حق خواهد داشت تا تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد.

پرسش و پاسخ در خصوص مطلب فوق

سوال: اینجانب در سال ۱۳۸۴ مغاره ای را به صورت سرقفلی اجاره نمودم که طبق قرارداد , در آن پارچه فروشی دایر نمایم. حال سئوال من این است که آیا می توانم فعالیت دیگری را در آن مغازه انجام دهم یا خیر؟ و اگر انجام دهم چه اتفاقی می افتد؟

پاسخ:

دوست عزیز برای بررسی پاسخ سئوال باید به  متن اجاره نامه شما رجوع شود اگر در اجاره نامه تصریح شده باشد  که فقط فعالیت پارچه فروشی انجام دهید در اینصورت شما حق تغییر نوع فعالیت  را نخواهید داشت و در صورتیکه بدون اجازه مالک چنین اقدامی را  انجام دهید وی حق خواهد داشت تا طبق قانون  فسخ اجاره نامه را از دادگاه بخواهد و نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.

سوال: ملکی را به شخصی اجاره داده ام ولی او هیچکدام از اجاره بهای مقرر را نپرداخته است آیا می توانم نسبت به فسخ اجاره اقدام نمایم؟

پاسخ:

بلی شما با مراجعه به مراجع قضایی و تنظیم دادخواست فسخ اجاره، حق خواهید داشت  تا اجاره نامه را فسخ نمایید.

سوال: آیا کلیه تعمیرات ملک اجاره ای به عهده مستاجر است ؟

پاسخ: خیر طبق قانون تعمیرات کلی که برای انتفاع از ملک  ضروری است به عهده مالک و تعمیرات جزیی نظیر خرابی لوله ها سیم کشی و.. به عهده مستاجر است .

 
 سوال:   آیا مبلغ اجاره بهای تعیین شده در اجاره نامه قابل افزایش یا کاهش است؟

پاسخ: هم موجر و هم مستاجر حق دارند در برابر نوسانات قیمت بازار و هزینه های روزمره درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را مطرح نمایند به شرط آن که:

اولا: مدت اجاره پایان یافته باشد.

ثانیا: از تاریخ بهره برداری مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی دادگاه در خصوص تعیین یا تعدیل اجاره بها سه سال تمام گذشته باشد.

سوال: دادگاه چگونه اجاره بها را تعدیل می کند؟ (افزایش یا کاهش)

پاسخ: در این خصوص دادگاه از نظر کارشناس استفاده می کند و کارشناس نیز به نرخ عادله روز اجاره بها را تعدیل می کند. حکم دادگاه در خصوص تعدیل اجاره بها قطعی و غیر قابل تجدید نظر است.

سوال: برای تعدیل اجاره بها موجر یا مستاجر به کدام دادگاه باید مراجعه کنند و چه تشریفاتی باید رعایت شود؟

پاسخ:   موجر یا مستاجر برای درخواست تعدیل اجاره بها باید به دادگاه محل وقوع عین مستاجره مراجعه نمایند. تنظیم دادخواست وارایه آن به دادگاه به همراه  کپی مصدق اجاره نامه ( در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد) و در مواردی که اجاره نامه بین طرفین تنظیم نشده باشد ، معمولا با انجام تحقیقات محلی و یا استماع شهادت گواهان می توان رابطه استیجاری و نیز زمان پایان اجاره و … را به دست آورد. دعوی تعدیل اجاره بها  از جمله دعاوی غیر مالی محسوب می شود.

سوال: اگر در اجاره نامه قید شده باشد که موجر حق درخواست تعدیل اجاره بهاء را در پایان مدت اجاره ندارد، صحیح است؟

پاسخ:  توافق نسبت به عدم افزایش اجاره بها و نیز کاهش آن به صورتی که موجر یا مستاجر نتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را نماید صحیح نیست و دادگاه به این شرط ترتیب اثر نخواهد داد.

سوال: نحوه پرداخت اجاره بها چگونه است؟

پاسخ: مستاجر مکلف است در موعد مقرر در اجاره نامه،  اجاره بهاء را پرداخت نماید و اگر مدت اجاره پایان یافته باشد مستاجر باید معادل همان مبلغی که قبل از پایان مدت اجاره پرداخت می نموده  به موجر بپردازد در هر صورت پرداخت اجاره بهای  هر ماه، با سپری شدن حداکثر ظرف ۱۰ روز  به موجر یا نماینده قانونی او باید صورت گیرد و اگر بین طرفین اجاره نامه ای در بین نباشد اجاره بهاء  باید به میزانی که بین موجر و مستاجر مقرر یا عملی شده پرداخت شود.

سوال:: اگر موجر از دریافت اجاره بها خودداری کرد مستاجر چه وظیفه ای دارد؟
پاسخ: در این حالت اجاره بها در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک تعیین می شود سپرده خواهد شد و مستاجر قبض رسید را اگر اجاره نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره و اگر اجاره نامه عادی بود یا اجاره نامه ای در بین نبود آن را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت کند و دفترخانه هم ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند تا برای دریافت وجه پرداخت شده توسط مستاجر به دفترخانه مزبور مراجعه کند.

سوال: اگر بین موجر و مستاجر سند اجاره تنظیم نشده باشد و یا هنگامی که بین آن ها اجاره نامه تنظیم شده ولی مدت آن پایان یافته چه باید کرد؟

پاسخ: هنگامی که بین موجر و مستاجر یا کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده باشد و یا اگر تنظیم شده مدت آن پایان یافته و طرفین در خصوص تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می توانند برای تعیین اجاره بهاء و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه نمایند. دادگاه شرایط اجاره نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره نامه ها و شرایط مندرج در اجاره نامه سابق در صورتی که قبلا اجاره نامه تنظیم شده باشد با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد و پس از قطعیت حکم دادگاه طرفین مکلفند ظرف یک ماه برابر آن چه که در حکم دادگاه آمده اجاره نامه تنظیم کنند و اگر در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود به درخواست یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند.هر گاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود، نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یکسال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نشود و عذر موجهی هم نداشته باشد دادگاه با درخواست موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می کند.

پدید آورنده : دکتر عیسی زاده